Что скрывает договор ипотеки?

Решившись на оформление ипотечного договора, большинство, при выборе финансового партнера, ориентируется на наиболее выгодные и приемлемые условия кредитования.

Насмотревшись рекламы того или иного банка, расписывающей низкие процентные ставки, клиенты порой сталкиваются с несоответствием этой информации реальности. Порой банки, вопреки возложенным на них обязательствам, не указывают в договоре полную стоимость кредитов, упоминая только минимальные финансовые обязательства («голые проценты»).

Далеко не каждый может выделить время, запастись терпением и сесть разбираться в тонкостях банковской терминологии. Да и не у каждого хватит необходимых знаний, чтобы дать объективную оценку различным программам, предлагаемым банками, и выбрать самый подходящий вариант. Эту работу обычно выполняют ипотечные брокеры, но и они, увы, в большинстве своем «привязаны» к тому или иному банку и далеко не всегда не предвзяты.

К тому же, как показывает практика, даже если потенциальный заемщик, казалось бы, нашел свои идеальные ипотечные условия в одном из банков, практически гарантировано, что за ними скрывается еще немало подвохов, не отраженных в рекламных листовках и не озвученных сотрудником банка или финансовым консультантом. В договоре могут быть заявлены различные «прочие» условия, не касающиеся размера основной процентной ставки. Эти скрытые выплаты в итоге могут существенно повысить заявленную общую сумму.

Среди таких «спрятанных» расходов может быть и единовременная комиссия банка, и ежемесячная комиссия, что в совокупности увеличивает общую стоимость кредита. Также банк на свое усмотрение может увеличить размер стандартного первоначального взноса до 50% от стоимости приобретаемого недвижимого объекта или сократить срок кредита. «Подводные камни» могут встретиться и в том случае, если клиент решит погасить кредит досрочно.

Иногда, заманивая потенциального клиента оформить ипотечный кредит невысокими процентными ставками и пониженными первоначальными взносами, банки существенно ограничивают свободу выбора. В таких случаях, при приобретении жилья на первичном рынке, покупателя могут вынудить сотрудничать с конкретной компанией-застройщиком, которая непременно является партнером банка. Таким образом, выбор места проживания ограничивается определенными районами, где, к тому же, цена за метр квадратный может быть завышена.

Бывает, что заемщику в придачу к ипотеке навязывают и страхование ипотечного объекта, а при приобретении недвижимости за городом, есть риск, что условия будут существенно отличаться от стандартных.

Если банк предлагает программу выдачи кредита в какой-нибудь экзотической валюте, например, в алжирских динарах или гвинейских франках, и занижает цифру процентной ставки, то следует внимательно рассчитать, какова будет итоговая сумма к оплате после конвертации. Также, многие валюты бывают очень нестабильны, и их поведение на рынке трудно предсказать.

Основное правило, которому всегда необходимо следовать, — читать договор максимально внимательно. Специалисты советуют наиболее пристальное внимание уделять различным сноскам, помеченным звездочкой, и тексту, напечатанному мелким шрифтом. Обычно люди не особо вчитываются в подобные вещи, чем и пользуется банк, желая утаить какую-либо информацию от заемщика, при этом оставив ее в тексте договора. Если возникли хоть малейшие подозрения, что договор клиенту не выгоден или в нем содержаться откровенно дискриминационные условия, то такой документ подписывать не стоит.

Юристы, имеющие дело с заключением и расторжением ипотечных сделок, предупреждают, что прекратить финансовые отношения с банком в случае обнаружения таких условий после подписания договора практически невозможно. Ипотечный договор теряет силу только в том случае, если задолженность, включая проценты, полностью погашена или доказано, что совершен преднамеренный обман клиента банком.